クラウドアパート？
なんかテレビを見てたら、不動産投資の宣伝番組みたいなのがやってたんだけど。ただ、よくあるワンルームマンション投資やリゾート会員権じゃなく、「かぼちゃの馬車」というクラウドアパートについてだった。もっとも、番組を見る限りではアパートをシェアハウス用の間取りにしただけに思えたが。クラウドアパートってネーミングは担当者の狙ってる感がありすぎて、まじひくわー。
かぼちゃの馬車
資金的に手が届かないので検討すらしてないけど、面白そうなのでちょっと調べてみた。
楽天コンサルタントに言われるがままに作ったようなページなのは置いといて、中身を順番に見てみると。土地か持ち家持ちが「クラウドアパート かぼちゃの馬車」を新築するか建て替えるかで、「毎月確実な収入を得る可能性があります！！」らしい。「毎月確実」と「可能性があります」が続く時点で、まともな人ならまず疑うよな。
そのクラウドアパート かぼちゃの馬車とやらは「東京で頑張る女性専用のシェアハウス」らしい。それなら女性専用シェアハウスでいいじゃん。単にクラウドアパート言いたかっただけじゃね、と突っ込みたくなるな。
で、「次世代型のアパート経営」とやらの他社との違いは、「建築・集客・入居案内・管理運営・家賃改修・メンテナンス」を「自社一括完結！」するとこらしい。ワンルームマンション投資の謳い文句みたいだけど、アパート経営だとこういったオールインワンなサービスは少数派なんだろうか。
さらに、人気の秘密が3つあるらしい。
01確実な収入
「これまでのアパート経営の常識を覆す確実な収入！！」についてだが。平均的な例で家賃4万×10部屋の40万円と月々のローン返済18万円で、「差額＝月々約22万円！！」とか。ただ、但し書きみたいなのがあって、「＊エリア・環境によって異なります」ってのは分かるが、「＊管理修理費は別途かかります」って、それ引かれたら「約22万円！！」じゃねえぐらい目減りするんじゃね。
それと、従来のアパートと比較してるけど。同じ面積に建物建てるとして、一般的な木造アパートだと4部屋で家賃月7万円で1ヶ月収入28万だけど、かぼちゃの馬車だと12部屋で月5万円だから1ヶ月60万で圧倒的な収益だと言ってるが。いくら光熱費込みで家具とか家電がついてるからって、キッチン・風呂・トイレ共同で個室が薄い壁1枚の狭い部屋に5万円払うより、月7万円でも広い部屋のほうがいいって人もいる気がするが。それに、家賃の低さと民度の低さは比例する傾向にあるからな。
投資回収のリスクについて、従来のアパートだと「部屋数が少ないため、投資回収まで長期年月が必要」→「家賃単価を上げると、入居者が見つからず赤字経営を強いられる」→「入居者を探すために、広告販売費を要し、さらに回収期間が長期化」→「投資回収リスク大」と書いてる。これはそのとおりだと思うが。
一方、かぼちゃの馬車だと「シェアハウスのため部屋数を3倍に確保」→「部屋数が多いため、家賃単価を下げることができ、入居者の確保が容易」→「しかも、スマートライフの30年一括借り上げなので、仮に空室が出た場合でも、家賃収入は固定」→「投資回収リスクほぼゼロ」となってる。これの突っ込みは後述。
02家賃保証
「空室であってもうれしい家賃保証！！」についてだが、確かに30年一括借り上げなら空室リスクは下がるだろうが、これはタダで付けてるわけじゃないよな。それに、最後の方に但し書きがあるけど「＊5～10年毎に家賃改定があります」って、これって一括借上の家賃の事じゃね。ぶっちゃけ、30年保証とはしてるけど、新築で空室リスクが低い最初の5年ぐらいは高い家賃保証があるけど、段々と家賃が下がっていくってオチじゃね。そうだとすると、かぼちゃの馬車独自のシステムだけじゃなく、同じように家賃保証の従来のアパートからある、ありきたりなはめ込みだけどね。
03スマートライフにお任せ
最後に、「賃貸経営のケアがゼロ！！ 面倒なトラブルは全てスマートライフが代行！」についてだが。確かに、面倒なトラブル対応や管理について一社が一括対応してくれるのはありがたいが。むこうも商売だから、それ相応のコストがかかってるんだぜ。しかも、一社独占って事は競争が働かないから、高い確率でむこうの言い値でボッタクられる可能性があるよな。
かぼちゃの馬車の評判
ついでに、かぼちゃの馬車の評判を探したら、Yahoo!知恵袋に興味深いのが載ってた。最初の回答があまりにも詳しいのでステマ記事かと思ったら、中身は微妙にdisってるとこもあるな。
備品とかを弁償させられるのは、貸す側からすれば修繕費の節約になるのでいいけど。借りる側からすれば、すぐ壊れるちゃちな家具を家賃に上乗せさせられるなら無いほうがマシとか思うんじゃね。
それでも、光熱費が固定額ってのはメリットだとは思うけど。例えば、個人経営のアパートだと都市ガスのエリア内であっても、ガス料金の高いプロパンガスを契約すると機器の設置がタダだったり、大家にマージン入ったりするのであえてプロパン契約してる場合があるからな。そんな大家の自宅は当然都市ガスだったりする。そりゃ、アパートのガス代払うのは賃貸人で自分じゃないからどうでもいいだろうさ。
今回の感想
かぼちゃの馬車は利用者として見るなら、部屋の狭さと家具の弁償が許容範囲なら、トータルで月5万で東京周辺に住めるなら、通勤が便利になるなら悪くないと思える。短期間に何度も引っ越す予定のある人なら、こういうのもありかな。
それでも、1階3部屋につきバス・トイレ・キッチン1個だとすると、生活時間帯が同じ人が集まると朝とかは修羅場だよな。しかも、調理器具や食器も共用だから、使ったの洗ってないとか足りないとかの問題も起きそうだし。かといって、生活時間帯が別だと寝てる時に生活音で起こされる危惧もある。シェアハウスだと住人の質次第で、優良物件も地雷に変わるのは怖いな。これだったら、都心に近いけど不人気エリアの狭い3点ユニットバスでもいいから、ワンルームマンションの方が良さげだな。
オーナーとして見るなら、かぼちゃの馬車形式だと部屋数が増えてリスクは減っても、その分満室になる確率も下がるんじゃね。シェアハウスの仕様上、人数が少ないほど住人は快適だからな。やっかいなのは、人数が増える分トラブルの種も増えるってとこかな。前述したように、家賃の低いとこを選ぶ人は、がいしてそれなりだからな。住人の一人がマジキチだったりすると、他の入居が入ってもすぐ出てったり、今の御時世悪評が広まる恐れもあるしな。
ぶっちゃけ、かぼちゃの馬車は脱法ハウスを法に触れない程度まで広げたって感じだから、普通のアパートより収益性は高いことは事実だと思うが。問題は、管理費とか家賃保証でどれだけ中抜きされるか次第かな。
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