はあちゅう×内藤忍第2弾

なんか、青山メインランドが協力してるウェブマガジン「MaRiche」はあちゅう氏と内藤忍氏の巻頭対談の第2弾が公開されたみたいだが。

【巻頭対談:はあちゅう×内藤 忍】資産運用するかしないかで未来はここまで変わる!|MaRiche[マリッシュ]

僕のオススメは実物投資、特に投資型マンションなどの不動産投資ですね。

第1弾では、老後の不安を煽って投資による資産形成へと誘導しながら、株と債権はオールドファッションってとこで終わってたが。その続きの第2弾では、予想通りにワンルームマンション投資を勧めてきたな。

MaRicheってマンション投資ウェブマガジンなのか? -はあちゅう×内藤忍の目の付け所は悪くない-

ワンルームマンション投資

ググれば、ワンルームマンション投資に対するネガティブな意見がいくつも出てくるこのご時世。いくら想定されてる読者が投資知識に欠けてるとはいえ、流石にこれを無条件でマンセーするとヤバいと思ったのか、はあちゅう氏にマンション投資への不安を口に出させてるが。

借り手に死なれたら、とか思うと心配です。

これに対する内藤氏の回答が、これまたうまい。

でもそういうのは管理会社が全部やってくれるから大丈夫なんです。そう言って説得しました。4000万円分の国債を全部解約させて。そしたら、電話がかかってきたんですよ、「忍、大変なことが起きてるよ」って。話を聞いてみたら、「誰かが私の口座にお金を振り込んでくれてる」って。

事件性がなければ、金さえあれば特殊清掃の業者に任せなさいで大丈夫みたいだな。もちろん、心理的瑕疵物件になって大島てるに登録されない事が最低条件だろうけど。

特殊清掃の実例|メモリーズ

どうでもいいけど、後半の4,000万円のエピソードが実話ならすげぇな。まあ、内藤氏はこれを読んでワンルームマンション投資の業者に問い合わせたりセミナーに参加したりする人と違って、不動産会社とのつてでいい物件を紹介してもらってるみたいだからな。そうなると、素人が探せるワンルームマンションは玉石混淆というか、ほとんど玉玉混淆状態なんじゃね。ああ、だから内藤氏のセミナーとかに参加して優良物件紹介してもらえって事か。

都心中古ワンルームマンションは見ないで買っても大丈夫

ワンルームマンションは立地がすべて?

で、その後物件選びのポイントで、色の白いは七難隠す並かそれ以上に、立地さえ良ければすべて許されるみたいな事を言ってるが。

立地ですね。不動産はとにかく場所なんですよ。例えば、六本木の駅から徒歩1分の場所にあるワンルームマンションなら、築60年でも月7万円ぐらいで借り手がつきます。だけど、郊外に行くと新築で家賃2万円でも借り手がつかないことがある。人がそこに住みたいと思うかどうかが重要なんです。建物はピカピカである必要はなくて、駅まで2分の築30年と、駅まで12分の新築なら、駅2分の物件にみんな住みたいんです

確かに、賃貸なら築年数より駅近を選ぶだろうけど。借り手目線じゃなくオーナー目線だと、築年数が古くなればなるほどかさむ維持コストも心配すべきなんじゃね。投資型マンションワンルームマンション一押しの理由とかで修繕費についても触れてるから、一応そのことは頭に入ってるはずだが。

ワンルームマンションが一番オススメなんですが、その理由はやはりワンルームの借り手が一番のボリュームゾーンなんですよ。間取りが広くなると、借り手の数が減ってしまうのと、あと意思決定者が増えて、決定までに時間がかかることが多いですね。家族全員が合意しなきゃダメ、という場合もあるので。あとは、部屋数が増えると設備もその分増えて、修繕費用も膨らんでしまいます。

メリットについては一理あるけど。借り手が入れ替わる度にクリーニングとか、場合によっては壁紙や床を張り替えるよう管理会社が言ってくるんじゃね。もちろん、業者の費用に手数料上乗せして金取るだろうし。まあ、立地さえ良ければ古くても大丈夫ってことだから。多少汚くても、東京23区の勝ち組区で利便性の高い駅に近ければ、徒歩10分以上や郊外の物件に対して勝負にならないぐらいのアドバンテージなんだろうけど。

それでも築年数が古ければ、今までの修繕状況や大規模修繕の積立金不足とかのリスクもあるんじゃね。特に、投資用のワンルームマンションだと、オーナーは建物の寿命や住み心地よりも、家賃収入の利回りが増えそうな見栄えを良くするリフォームぐらいしか興味ないだろうし。

今回の感想

そんな訳で、はあちゅう氏と内藤氏の対談第2弾では、ワンルームマンション投資のメリットは懇切丁寧に説明してるけど。これと同じぐらいとは言わないまでも、デメリットについてほとんど触れてないのは、私気になります。

この対談記事の想定読者って、平均収入以上の独身女性だろうから経済的にはゆとりがあるとは思うが。それでも内藤氏が言うような東京23区の人気エリアのワンルームマンションとなると、中古でもローンで買ったら一生もんの大博打になる金額だと思うんだけど。

この辺については、次回(最終回)でなんらかのフォローがあるんだろうか。個人的には、物件の善し悪しなんて素人には分からないから、信頼できる不動産屋から買って管理も信頼できる管理会社に一任すればノープロ。その為にも、内藤忍(もしくは青山メインランド)のセミナーに参加しましょうで締めると予想。

以下余談

中銀カプセルタワービル

上記記事中で内藤氏は、「鉄筋コンクリートなら築70年ぐらいまでは建物がもつ」とか書いてたけど。上述したように、建物の寿命に関する維持管理には期待できない投資型マンションが設計寿命より持つかどうか、私気になります。それに、水回りとかの配管設備は耐用年数はそこまで持たないんだけど、修繕積立金の額管理状況を確認しないで大丈夫か。まあ、信頼できる管理会社に任せればいいって言うだろうが、もちろんタダじゃないよな。そうなると、維持管理費に手数料とか税金加えた実際の利回りが、表面利回りをどのぐらい下回るのか、私気になります。

見えない設備で分かる!マンションの将来性

ちなみに、管理状況が悪いと築50年未満でもヤバい状況になる実例もあるんだが。流石に、中銀カプセルタワービルだと、内藤氏が勧めるようなワンルームマンションには参考にならないかもしれんが。

解体か、再生か。著名な建築物の運命は? ~中銀カプセルタワービル(東京・銀座)~

もっとも、中銀カプセルタワービルの場合、要大規模修繕状態でも買い手には困らないみたいだからな。マンション投資ならこういう物件を買うのは有りかもしれんが、利益率重視の間取りと見ばえ重視の設備優先で建てられてる、いわゆる投資型のワンルームマンションでプレミアムが付く物件はないだろうな。なんか、「ワンルームマンションのはしりとなった」らしいが。だとするとマジパネェコンセプトだったんだな。

【インタビュー】中銀カプセルタワービルの内装デザイナー阿部暢夫さんに聞く、カプセル制作秘話と黒川紀章氏とのエピソード

t2

中銀カプセルタワービル見てたら、なんかアルミ製のミニマル居住ユニットt2」を思い出したんだけど。どうでもいいけど、t2って名前決定した人もう少しSEOについて考えた方が良かったんじゃね。もっと特徴ある名前じゃないと、ググっても検索結果に関係ないのばっか並んで探しにくいんだよ。

t2 ミニマル居住ユニットのecoms | SUS株式会社

なんか久しぶりにt2のページ見たら、少しやる気が出たのか多少情報が増えてるな。展開イメージでは、潰しの利かなそうな備え付けのベッドじゃなくてソファーベッドを置いてたり。ベッドにソファーまで追加して、部屋では寝るだけ需要を取り込めそうなのにしたり。t2を2スペース分使った夫婦向けのが紹介されてるな。

また、暮らし方の実例では、2013年5月から住んでる社員の人柱報告もあるんだが。これ、今でも住んでるのか、短期間の遊び感覚なのか分からないんだが。記事読む限りでは、食事と洗濯について一切触れてない当たりが、ガチで住んでる感がまるでないんだけど。

それはともかく、何かの間違いでt2ブームかバブルでも起きて、大量生産でコストダウンしてくれないかな。売れまくれば、保守部品とかもサードパーティから安価のが発売されたり、修理・改造のノウハウとかも出てくるんだろうが。

アラブの石油王まで行かなくても、地方の富裕層が暇つぶしか税金対策でこれ使ったアパート建てるとか。都内で建築基準法満たしてない空き家とかを、t2アパートにしたら助成金とか税金優遇するとかして推進すればいいのに、とか思った時期もあったんだが。

Q&A | t2 ミニマル居住ユニットのecoms | SUS株式会社

Q 耐久年数について教えてください。
A ユニット本体は31年、設備は10年を目安にしています
(定期的なメンテナンスは必要です)。

耐久年数が、設備はともかくユニット本体でも31年か。お遊びじゃなく本気で住むなら、買っていいのは余命30年切った人ぐらいかな。

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