はあちゅう×内藤忍第2弾

なんか、青山メインランドが協力してるウェブマガジン「MaRiche」はあちゅう氏と内藤忍氏の巻頭対談の第2弾が公開されたみたいだが。

【巻頭対談:はあちゅう×内藤 忍】資産運用するかしないかで未来はここまで変わる!|MaRiche[マリッシュ]

僕のオススメは実物投資、特に投資型マンションなどの不動産投資ですね。

第1弾では、老後の不安を煽って投資による資産形成へと誘導しながら、株と債権はオールドファッションってとこで終わってたが。その続きの第2弾では、予想通りにワンルームマンション投資を勧めてきたな。

MaRicheってマンション投資ウェブマガジンなのか? -はあちゅう×内藤忍の目の付け所は悪くない-

ワンルームマンション投資

ググれば、ワンルームマンション投資に対するネガティブな意見がいくつも出てくるこのご時世。いくら想定されてる読者が投資知識に欠けてるとはいえ、流石にこれを無条件でマンセーするとヤバいと思ったのか、はあちゅう氏にマンション投資への不安を口に出させてるが。

借り手に死なれたら、とか思うと心配です。

これに対する内藤氏の回答が、これまたうまい。

でもそういうのは管理会社が全部やってくれるから大丈夫なんです。そう言って説得しました。4000万円分の国債を全部解約させて。そしたら、電話がかかってきたんですよ、「忍、大変なことが起きてるよ」って。話を聞いてみたら、「誰かが私の口座にお金を振り込んでくれてる」って。

事件性がなければ、金さえあれば特殊清掃の業者に任せなさいで大丈夫みたいだな。もちろん、心理的瑕疵物件になって大島てるに登録されない事が最低条件だろうけど。

特殊清掃の実例|メモリーズ

どうでもいいけど、後半の4,000万円のエピソードが実話ならすげぇな。まあ、内藤氏はこれを読んでワンルームマンション投資の業者に問い合わせたりセミナーに参加したりする人と違って、不動産会社とのつてでいい物件を紹介してもらってるみたいだからな。そうなると、素人が探せるワンルームマンションは玉石混淆というか、ほとんど玉玉混淆状態なんじゃね。ああ、だから内藤氏のセミナーとかに参加して優良物件紹介してもらえって事か。

都心中古ワンルームマンションは見ないで買っても大丈夫

ワンルームマンションは立地がすべて?

で、その後物件選びのポイントで、色の白いは七難隠す並かそれ以上に、立地さえ良ければすべて許されるみたいな事を言ってるが。

立地ですね。不動産はとにかく場所なんですよ。例えば、六本木の駅から徒歩1分の場所にあるワンルームマンションなら、築60年でも月7万円ぐらいで借り手がつきます。だけど、郊外に行くと新築で家賃2万円でも借り手がつかないことがある。人がそこに住みたいと思うかどうかが重要なんです。建物はピカピカである必要はなくて、駅まで2分の築30年と、駅まで12分の新築なら、駅2分の物件にみんな住みたいんです

確かに、賃貸なら築年数より駅近を選ぶだろうけど。借り手目線じゃなくオーナー目線だと、築年数が古くなればなるほどかさむ維持コストも心配すべきなんじゃね。投資型マンションワンルームマンション一押しの理由とかで修繕費についても触れてるから、一応そのことは頭に入ってるはずだが。

ワンルームマンションが一番オススメなんですが、その理由はやはりワンルームの借り手が一番のボリュームゾーンなんですよ。間取りが広くなると、借り手の数が減ってしまうのと、あと意思決定者が増えて、決定までに時間がかかることが多いですね。家族全員が合意しなきゃダメ、という場合もあるので。あとは、部屋数が増えると設備もその分増えて、修繕費用も膨らんでしまいます。

メリットについては一理あるけど。借り手が入れ替わる度にクリーニングとか、場合によっては壁紙や床を張り替えるよう管理会社が言ってくるんじゃね。もちろん、業者の費用に手数料上乗せして金取るだろうし。まあ、立地さえ良ければ古くても大丈夫ってことだから。多少汚くても、東京23区の勝ち組区で利便性の高い駅に近ければ、徒歩10分以上や郊外の物件に対して勝負にならないぐらいのアドバンテージなんだろうけど。

それでも築年数が古ければ、今までの修繕状況や大規模修繕の積立金不足とかのリスクもあるんじゃね。特に、投資用のワンルームマンションだと、オーナーは建物の寿命や住み心地よりも、家賃収入の利回りが増えそうな見栄えを良くするリフォームぐらいしか興味ないだろうし。

今回の感想

そんな訳で、はあちゅう氏と内藤氏の対談第2弾では、ワンルームマンション投資のメリットは懇切丁寧に説明してるけど。これと同じぐらいとは言わないまでも、デメリットについてほとんど触れてないのは、私気になります。

この対談記事の想定読者って、平均収入以上の独身女性だろうから経済的にはゆとりがあるとは思うが。それでも内藤氏が言うような東京23区の人気エリアのワンルームマンションとなると、中古でもローンで買ったら一生もんの大博打になる金額だと思うんだけど。

この辺については、次回(最終回)でなんらかのフォローがあるんだろうか。個人的には、物件の善し悪しなんて素人には分からないから、信頼できる不動産屋から買って管理も信頼できる管理会社に一任すればノープロ。その為にも、内藤忍(もしくは青山メインランド)のセミナーに参加しましょうで締めると予想。

以下余談

中銀カプセルタワービル

上記記事中で内藤氏は、「鉄筋コンクリートなら築70年ぐらいまでは建物がもつ」とか書いてたけど。上述したように、建物の寿命に関する維持管理には期待できない投資型マンションが設計寿命より持つかどうか、私気になります。それに、水回りとかの配管設備は耐用年数はそこまで持たないんだけど、修繕積立金の額管理状況を確認しないで大丈夫か。まあ、信頼できる管理会社に任せればいいって言うだろうが、もちろんタダじゃないよな。そうなると、維持管理費に手数料とか税金加えた実際の利回りが、表面利回りをどのぐらい下回るのか、私気になります。

見えない設備で分かる!マンションの将来性

ちなみに、管理状況が悪いと築50年未満でもヤバい状況になる実例もあるんだが。流石に、中銀カプセルタワービルだと、内藤氏が勧めるようなワンルームマンションには参考にならないかもしれんが。

解体か、再生か。著名な建築物の運命は? ~中銀カプセルタワービル(東京・銀座)~

もっとも、中銀カプセルタワービルの場合、要大規模修繕状態でも買い手には困らないみたいだからな。マンション投資ならこういう物件を買うのは有りかもしれんが、利益率重視の間取りと見ばえ重視の設備優先で建てられてる、いわゆる投資型のワンルームマンションでプレミアムが付く物件はないだろうな。なんか、「ワンルームマンションのはしりとなった」らしいが。だとするとマジパネェコンセプトだったんだな。

【インタビュー】中銀カプセルタワービルの内装デザイナー阿部暢夫さんに聞く、カプセル制作秘話と黒川紀章氏とのエピソード

t2

中銀カプセルタワービル見てたら、なんかアルミ製のミニマル居住ユニットt2」を思い出したんだけど。どうでもいいけど、t2って名前決定した人もう少しSEOについて考えた方が良かったんじゃね。もっと特徴ある名前じゃないと、ググっても検索結果に関係ないのばっか並んで探しにくいんだよ。

t2 ミニマル居住ユニットのecoms | SUS株式会社

なんか久しぶりにt2のページ見たら、少しやる気が出たのか多少情報が増えてるな。展開イメージでは、潰しの利かなそうな備え付けのベッドじゃなくてソファーベッドを置いてたり。ベッドにソファーまで追加して、部屋では寝るだけ需要を取り込めそうなのにしたり。t2を2スペース分使った夫婦向けのが紹介されてるな。

また、暮らし方の実例では、2013年5月から住んでる社員の人柱報告もあるんだが。これ、今でも住んでるのか、短期間の遊び感覚なのか分からないんだが。記事読む限りでは、食事と洗濯について一切触れてない当たりが、ガチで住んでる感がまるでないんだけど。

それはともかく、何かの間違いでt2ブームかバブルでも起きて、大量生産でコストダウンしてくれないかな。売れまくれば、保守部品とかもサードパーティから安価のが発売されたり、修理・改造のノウハウとかも出てくるんだろうが。

アラブの石油王まで行かなくても、地方の富裕層が暇つぶしか税金対策でこれ使ったアパート建てるとか。都内で建築基準法満たしてない空き家とかを、t2アパートにしたら助成金とか税金優遇するとかして推進すればいいのに、とか思った時期もあったんだが。

Q&A | t2 ミニマル居住ユニットのecoms | SUS株式会社

Q 耐久年数について教えてください。
A ユニット本体は31年、設備は10年を目安にしています
(定期的なメンテナンスは必要です)。

耐久年数が、設備はともかくユニット本体でも31年か。お遊びじゃなく本気で住むなら、買っていいのは余命30年切った人ぐらいかな。

BONGJASHOP

画像には修正を施してあります

なんか、Webで調べ物してたらキャッチーな女性のバナー広告があったんで思わずクリックしてしまったが。てっきり、結婚相談所とかの出会い系サイトかと思ったら、なんか韓国ファッションの通販サイトみたいなんだけど。

Qoo10 | ♥BONGJASHOP♥ 韓国ファッション アイレットポイントスカートパンツ! (送料無料) : レディース服

どういう経緯でオッサンに似つかわしくない女性服の広告が出たのか、私気になりますが、多分韓国女性ゴルファーの事をググってたからな気がする。

qoo10

ちなみに、今回たどり着いたのはジオシスというシンガポールが本社のECサイト「Qoo10」に出店してる、韓国のショップみたい。まあ、楽天市場とテナントの関係みたいなもんじゃね。

Qoo10.jp – お得で楽しいショッピング

どうでもいいけど、「Qoo10(キューテン)」って名前は読み的に楽天を意識してるんだろうか。

今回の感想

そんな訳で、メディアに露出するような韓国女性の顔面偏差値って結構高いよな。これも医学の進歩というか、高須克弥先生のおかげなんだろうか。

韓国の美容整形事情 技術は日本より低い? 起源は高須院長?

アヒル口、涙袋、みんなキライ。僕の美的感覚とズレている──高須克弥院長インタビュー

まあ、見るだけなら見ばえがいい方がいいからな。

スワップ

なんか、6月と7月のスワップについて書いてないことに、南アフリカランドが下落してきてるのを見て気づいたんだけど。で、セントラル短資FXの口座で確認してみたら、スワップ受取額の合計は6月が5,874円、7月が6,077円だったよ。

その時期はランドがそこそこ高かったおかげか、4月あたりと比べると盛り返してきたな。もっとも、もうちょっと下がるとまたポジ買いますか迷うラインまで下がってきたから、またスワップも下がるんだろうけど。

モリト配当

なんか、モリトから中間配当金計算書が届いてたんだけど。で、マネックスの口座で確認してみたら、税引き後の金額1,116円が入金されてたよ。100株だから、まあこんなもんだろ。

株主優待廃止した会社だと思うとテンション低ぅ。

全部読むのが面倒な人のためにTwitter規約まとめ(個人の解釈です)

・Twitterの投稿内容はユーザーが権利を保持する
・Twitterは投稿内容を自由に使えるだけでなく、他の人にも使用させられる
・Twitterに許可された範囲なら投稿内容を無償で使える

Twitter

なんか、Twitterの規約ではユーザーが投稿した内容は誰でも自由に使えて許可を取る必要もなく無断で好き勝手し放題みたいなツイートを見たんだが。

個人的には、Twitterの埋め込み機能使ったり、アプリとかでAPI利用してツイート取得する分には無問題。他のメディアやスクショを貼り付けて、元URLも載せてないようなのは有問題だと思っていたが。規約を再度よく見たらちょっと勘違いしてた点もあった。

確かに良く読むと、上記ツイ主の主張通り、無許可でテレビ番組に使っても良さそうに思えるが。同時に、ナニソレイミワカンナイ点も出てくるので、ちょっと気合い入れて原文の規約を解釈してみることにした。

Twitter規約

とりあえず英語と日本の規約はここ参照。

英語
Terms of Service

日本語
Terms of Service

まずは問題になってる規約の該当箇所当たりを大雑把に訳してみるが。あらかじめ言い訳しておくと、私の大学入学時の英語の推定偏差値は50程度なので、内容の正確性についてはお察しください。

You retain your rights to any Content you submit, post or display on or through the Services. What’s yours is yours — you own your Content (and your photos and videos are part of the Content).

権利はユーザーのもの。

By submitting, posting or displaying Content on or through the Services, you grant us a worldwide, non-exclusive, royalty-free license (with the right to sublicense) to use, copy, reproduce, process, adapt, modify, publish, transmit, display and distribute such Content in any and all media or distribution methods (now known or later developed).

一度ツイートしたらTwitterに、どのような手段でもコピー等が出来る許可を与えた事になる。

This license authorizes us to make your Content available to the rest of the world and to let others do the same.

Twitterはツイートした内容を、他の人にも利用させられる。

You agree that this license includes the right for Twitter to provide, promote, and improve the Services and to make Content submitted to or through the Services available to other companies, organizations or individuals for the syndication, broadcast, distribution, promotion or publication of such Content on other media and services, subject to our terms and conditions for such Content use. Such additional uses by Twitter, or other companies, organizations or individuals, may be made with no compensation paid to you with respect to the Content that you submit, post, transmit or otherwise make available through the Services.

ライセンスは、Twitterに他の人や会社等にもツイートした内容を利用できると具体例(放送・配布等)上げて説明。で、追加使用したTwitterや他の人は利用料は払わなくていい。

私の英語力だとどう読んでも、ユーザーはツイートしたコンテンツを、Twitterに世界中の誰にでもあらゆる方法で利用可能に出来る権利を与えているが。Twitter以外の第三者が勝手に、ツイートしたコンテンツを自由に利用できるとは書いてないと思う。まあ、Twitterに許可を求めれば、本人の好むと好まざるとに関わらず利用できるとは読めるけど。

仮に、私がテレビ番組でTwitterに投稿された動画を使おうと思うなら、数が少なければ投稿者に直接依頼。数が多いとか投稿画像がメインの番組なら、Twitterに番組内での許可を求めるようにして、ユーザーには報告のみかな。ベストな選択肢は、テレビ局が会社単位でTwitterと契約することだと思うけど。

諸悪の根源?

ここまで読んでなんとなく、今回みたいなTwitterは無断利用大歓迎みたいな誤解を生む原因が見えてきた。日本語訳の規約で原文とニュアンスが違う箇所があるんで、ちょっと比較してみる。

This license authorizes us to make your Content available to the rest of the world and to let others do the same.

このライセンスによって、ユーザーは、当社や他の利用者に対し、ご自身のツイートを世界中で閲覧可能とすることを承認することになります。

この文章では「us」「当社や他の利用者」になってるが。その前では「us」は「当社」なんだけど。これって、利用できるのは「当社や他の利用者」だとしても、ライセンスで権限を与えてるのは「当社」だけなんじゃね。

ちなみに、件のツイ主が誰でも利用できる根拠としてる規約の該当箇所だが。

確かに、Twitter以外(or other companies~)も使用できるみたいに書いてあるが。

Such additional uses by Twitter, or other companies, organizations or individuals, may be made with no compensation paid to you with respect to the Content that you submit, post, transmit or otherwise make available through the Services.

ユーザーが本サービスを介して送信、投稿、送信またはそれ以外で閲覧可能としたコンテンツに関して、Twitter、またはその他の企業、組織もしくは個人は、ユーザーに報酬を支払うことなく、当該コンテンツを上記のように追加的に使用できます。

その前の文章では、ライセンスではユーザーがライセンスを与えるのに同意するのはツイッターのみ(for Twitter)だと読めるんだけど。

You agree that this license includes the right for Twitter to provide, promote, and improve the Services and to make Content submitted to or through the Services available to other companies, organizations or individuals for the syndication, broadcast, distribution, promotion or publication of such Content on other media and services, subject to our terms and conditions for such Content use.

ユーザーは、このライセンスには、Twitterが、コンテンツ利用に関する当社の条件に従うことを前提に、本サービスを提供、宣伝および向上させるための権利ならびに本サービスに対しまたは本サービスを介して送信されたコンテンツを他の媒体やサービスで配給、放送、配信、プロモーションまたは公表することを目的として、その他の企業、組織または個人に提供する権利が含まれていることに同意するものとします。

それ踏まえて続けて読めば、「ユーザーはTwitterが稿内容を誰にでも利用できるよう提供するのに同意する」「提供するTwitterと提供された第三者は使用料を払わなくてもいい」と解釈するのが自然だと思う。

今回の感想

そんな訳でいろいろ書いてきたが。私は英語の達人でも法律の専門家でもないからな。真偽のほどはTwitterに確認するか、裁判起こして判例にならないと分からないけどね。

まあ、個人でTwitterの発言を参照にしたいなら、埋め込み機能使えば済むことだと思うけど。テレビ番組とかで使うなら、権利関係はクリーンにしておくべきだとは思うけどね。

以下余談というか、真のエンディング?

ぐぬぬ

なんか書き終わった後で気づいたけど、ツイ主がこの件で他にもつぶやいてるのに気づいた。

リンク先見ると、テレビを意図してるかは不明だが、放送( broadcast media)で使うのを歓迎・推奨してるな。このルールに従えばTwitterの規約的に利用範囲内と見なされるんだろうか。でもこれ、動画に関しても適用されるんだろうか。それと、規約とかルールじゃなく、「Twitter Developer Documentation」内の文章ぽいんだが。

Developer Terms — Twitter Developers

個人的には、あくまで開発者向けのガイドラインで、無断使用御免の免罪符じゃないと思うけど(個人の解釈です)

ぐぬぬぬ

もう一つがこれなんだけど。

こっちのリンク先も見たら、弁護士ドットコムの記事だとTwitterの規約の解釈とはまた違った見解が出てるな。一応弁護士先生が絡んでるなら、素人よりは信憑性あるはずだよな。

とくダネ!がSNSの台風動画「返答なくても使用」、弁護士「違法とまではいえない」

報道目的なら合法となる可能性が高いというのは分かったけど。

「ツイッターの規約では、コンテンツの所有権がユーザーにあることを前提に、ツイッター社に対して、非独占的かつ無償使用することを許諾する内容が記載されています。その意味では、ツイッター社が提供するサービス上において、通常想定される利用については、ツイッターを利用する以上、許諾したとみなされるでしょう。

しかしながら、仮に許諾したとみなされたとしても、その範囲は、ツイッター社が提供するサービス上に限定されます。そのため、ツイッターのサービスとは直接の関係のない、テレビメディアでの利用についてまで、当然に許諾したということにはなりません。

したがって、著作権者の許諾がない以上、原則として、他人の著作物を無断で使用することはできないことになります」

そうじゃない場合、動画が無断使用できないらしいんだけど。「ツイッター社が提供するサービス上に限定」という根拠はなんなんだろ。例えば、規約では認められてるけど法律的には無効とかの見解があるなら、まだ分かるんだが。

やっぱり結論は、裁判まで行かないと決着付きそうにないな。