投稿者: 綾川

ちょっと前に「首都圏スペシャル　プロジェクト2030 わが街を守れますか　‐超少子高齢社会を生き抜く‐」って番組を見たんだけど、そこで超少子高齢社会で社会的弱者が増え続ける2030年の悲惨な未来を予測してた。

絶望の予測

高齢化が進んで子どもが10人に1人で高齢者が3人に1人になる。さらに一人暮らしの高齢者が230万人増加するという。特に郊外のベッドタウンでは高齢化率が高くなるらしい。その結果、高齢者の患者の年間延べ数がが2010年の1.3倍に。介護の必要な人も50%以上増加。医療費はますます増加する。

人口減少が進むと業績が悪化して地域から撤退する店も出てくる。2030年には徒歩圏内に生鮮食料店がない買い物弱者が2005年の約46万世代から約99万世帯に倍増する。なんせ野村総合研究所の予測では空き家の割合が約30%と倍増するんだから。

こうなると「磯野家のマイホーム戦略」に書かれた住宅バーゲンセール時代の到来が現実味を帯びてくるな。

NHK@首都圏 | 首都圏スペシャル
２０３０年予測データ | プロジェクト２０３０

将来の日本の姿

番組ではすでにで超少子高齢社会化してる例として、郊外のベッドタウン埼玉県坂戸市の西坂戸団地と千葉県木更津市の大久保団地を紹介してた。

西坂戸団地の人口構成は3人に1人が高齢者になって空き家が急増。現在、地域の7%が空き家になっている。空き家には人は住んでないし所有者との連絡もとれないので、手入れのされていない廃墟と化していても他人には手が出せない。そうなると空き家に人が住んだり不審火の恐れなど、防犯上の問題も出てくるので自治体も頭を悩ませていた。

大久保団地ではもう高齢化率が40%ぐらいと超少子高齢化が進んでる。そんな中、団地で唯一のスーパーは売り上げ低迷で閉店された。一人暮らしの73歳女性は車も運転できずバスも少ないので、週一回片道30分かけて歩いてスーパーに買い物に行ってる。それなんで生鮮食品は冷凍して保存。それでも保存のきく食品に偏った食生活になってる。

恐怖の住民大移動

超少子高齢化の影響として、千葉県銚子市で住民が流出してる例を紹介している。具体的には隣接した茨城県神栖市に若い世代中心に引っ越す人が増えている。その理由は子育て支援の行政サービスの違い。

まず保育所の保険料。銚子市に比べて神栖市では保育料が2割ほど安い。しかも2人目は半額。3人目にいたっては無料になるという太っ腹サービス。医療費補助に関しても銚子市が小3までに対して神栖市では中3まで受けられる。

その結果銚子市は、少子高齢化と人口流出のダブルコンボで商店街も閉店した店が増えて活気がなくなっている。そうなると住民はますます逃げ出したくなるからさらに移住が加速する。予測だと2030年には神栖市は4000人以上増えるが、銚子市は2万人以上減る。人口減少により銚子市はこの10年で税収が2割ほど落ち込んでる。このままだと2030年待たずして夕張市みたいになるんじゃね、と心配になる。

１月３１日放送　おはよう日本 首都圏「人口移動を“子育て”が決める」| プロジェクト２０３０

さらに調べたら銚子市立総合病院が2008年9月30日で休止してたよ。富裕層・働き手の減少→少子高齢化→税収不足するけど福祉・介護で財政負担増加→行政サービス低下→ますます住民が逃げ出す、といった負のスパイラルに陥ってるな。

医師流出に苦悩の日々　銚子市長インタビュー
地域医療の崩壊は食い止められるか　銚子市立総合病院「休止」と「再開」の狭間で（1）
「公約違反！」、銚子市長に突きつけられた市民の怒り

日本破綻リスクを考えた住宅戦略

地方都市はこんな感じで勝ち組と負け組みに分かれるのかな。「磯野家のマイホーム戦略」の予想通り、20年後には負け組み市町村なら住宅価格が今の1/10ぐらいに値下がりして貧民でも買えるかもしれない。けど、ろくな行政サービスが受けられないのに税負担は高くなりそう。しかも、車なしでは買い物難民にもなりかねないほど町は廃れそうだ。

都市部についても優良物件以外はある程度値下がりすると予想してるけど、はたしてどうなるか。東京の一等地はもちろん、都下周辺や大都市以外でも医療施設・税制優遇といった行政サービスを打ち出せる勝ち組市町村なら、住宅価格の下落幅も筆者の予想より小幅にはなるんじゃないかな。貧乏人(本の例だとフリーター)が一等地で激安賃貸に住むというのも難しそう。

低所得者が将来激安物件に住むとしたら、車の免許とって軽自動車買って行動範囲広げれるようにした方がいいのか？　もしくは坂が少なくて道路が広くて大型トラック等の交通量が少ない、自転車での移動が楽な市町村を探すとか。それでも劣悪な行政サービスへの対策にはならんな。

外為どっとコムが外貨ネクストネオの導入予定のサービスを発表した。

外貨ネクストネオに導入予定の新機能・サービス続々登場!!│FX│外為│外為どっとコム

「スワップポイント振替機能」の導入

FXスワップ派を驚愕させ外為ネクスト利用者を失意のどん底に叩き落した、外貨ネクスト廃止・後継サービス外貨ネクストネオでのスワップ振替廃止の決定から一転、外貨ネクストネオでもスワップ振替を導入するぞ。

ただ「最低振替金額以上」という条件付。外貨ネクストでは3000円だったけど「＊『外貨ネクストネオ』における最低振替金額は未定です」らしい。

「Webブラウザ版」の導入

Javaが必須な割りに最新版が推奨環境じゃなくって、インストールがうまくいかない人はJavaのダウングレードを勧めてるあのリッチアプリ版の他に「インストール不要のWebブラウザベースの取引ツール」も出るらしい。

手数料落とさないスワップ派は消毒じゃなかったの？

以前にアンケートした時に無駄だと思うけどスワップ振替なし・Webブラウザなしに一番ネガティブな選択肢選んで、今後の予定にいずれ撤退するような回答を入れたけど、少しは効果があったのだろうか。まあ、同じように思ってる人はたくさんいただろうからな。外為ネクストより外為ネクストネオに魅力を感じてるような人は他社で取引してるだろうし、利用者でそう思う人は他社の取引条件調べれば思い直すだろうし。

とはいえあくまでも予定。スワップ振替が今夏でWebブラウザ版は今秋。最終的な判断は実行されてからでも遅くはあるまい。予定通り移行せざるを得ないお宝ポジはぎりぎりまでネクスト→ネオへの移行を引き伸ばす。それ以外は可能ならセン短で建て直すよ。

今回のサービス改悪は、個人的には外為どっとコムに対する信用が一気に低下した。たいした額を出してない貧乏人でもそう思えるのだから、多額の資金を預けている富裕層ならなおさらだろう。ここは信頼に値する業者ではない。今後はよほどの事がない限り新規でポジを建てることはないだろう。それでも有用なサービスが提供される限りは使い続けるよ。オレは食うだけ。

26年でダメになる家と資産になる家の違いとは!? [単行本] 笹川 晋也 (著)を読んだ。2008年に出版された「26年でダメになる家に35年ローンを組むのはやめなさい。―間違いだらけの日本型家づくり」に加筆・修正して2011年に新書版として刊行された本。

内容をざっくり説明すると、在来工法で作った従来の日本の木造住宅なんて26年もたてば建て直しが必要で資産価値0だぜ。だったら建築費多少高くなってもSE構法で建てようぜって感じ。SE構法の詳しい仕組みは本書で確認してもらうとして、大雑把に書くと木造3階建ても建てられるように構造計算した耐震設計。長期優良住宅に対応。建物等級がA等級構造なので火災保険も安い。

SE構法マンセー

なんで日本の木造住宅が26年も持たないのか。一つは構造的問題。構造計算もされず、理論的裏づけのない建築基準で建てられているから。

もう一つは機能的問題。新築の間取りでも年月がたつと機能的に寿命がくる。例えば、今時室内に洗濯機置き場なし、脱衣場なしとか、冷蔵庫など最新の大型家電を置く場所がない物件はあり得ない。これは建築方法に依存しないけど。SE構法は構造計算を骨組みのみでも十分なように設計している為、リフォーム時にワンフロアにしたり吹き抜け作ろうが自由自在。生活様式の変化にも対応できる。

で、実際に26年じゃなく70年持つ家を建てた場合はどうなるの。著者の希望的楽観に基づくシミュレーションでこう書いている。

親から「税金だけ払えよ」ということで家をもらうことになった。しかも、その家の資産価値を調べてみたら、なんと3000万円！　これはうれしいですよね。
そしてまた25年の間にいろいろと手を入れて価値の維持管理・修理して、また子どもに譲る。そのときにはさらに1000万円も価値が上がって4000万円になっている！

欧米ではこういうことが行われているから日本でも夢物語じゃない、と主張してる。著者は建築会社の代表取締役で住宅事情には私より詳しいはずなので、こちらの考えは間違ってるかもしれない。それを前提で書くが、欧米で価値が上がった時の土地の価格は同じなのか？　井形慶子の受け売りになるが、イギリスだと新築で建てるのに厳しい規制があるらしい。そういう法律の有無は？　少なくとも日本で土地の値段を考えない建物だけの価格だとしたら、維持管理・修理した中古が新築時より価値が上がるとは思えない。上がるとしたらリフォームや増築とかした場合ぐらいじゃね。

住宅ローンってお得だよ

そんなわけでSE構法で資産になる家建てるんなら、26年でダメになる在来木造よりお金がかかるのはしょうがないよね。でも住宅ローンをうまく利用すれば大丈夫、などと銀行の回し者みたいなことも書かれてる。要約するとこんな感じ。

低金利時代だから頭金なんかためずにとっとと買っちまえ。10年ローンとか繰上げ返済なんか必要ねえ。35年ローン組め。団体信用生命保険に契約してれば生命保険入ってるのと同じだから気にせずローン払い続けろ。団信ならローン途中で旦那が死んでも保険で残額全部支払われるので、借金なしで持ち家が残るから家族も安心。キャッシュで買えてもローン組め。保険以外にも住宅ローン控除で税金返ってくる。

本書の例では、賃貸で家賃8万と2000万～3000万の生命保険を払う場合と、住宅購入時の団信と1000万程度生命保険に加入した時の保険料の差額を貯金すればいいとしてる。確かに生命保険は掛け金高いから、それも有効なのかもしれん。さらに、金利を考えれば早く返した方が得だけど、保証を考えるとゆっくり返した方が特になるって考え方もあるという記述が。

長期優良住宅に対応した50年ローンを組んで月々の負担を減らして差額を貯金する。長く借りても返済が終われば貯金がある方が良くね？って、どう考えても50年と35年ローンの支払い総額の差額の方が貯金金額より多いだろう。しかし、これは全額払いきった場合。35年の住宅ローンでもきっちり返す人はそんなにいないんだって。50年ローンだと男なら30歳で買っても返済終了は平均寿命超えてるし。団信かけるならそういう考え方もありかもね。

これから家を建てる人に

実際にSE構法で建てた後のメンテナンスはやりやすいか？　維持管理コストは在来より安く済むのか？　それ以前に耐震設計が机上の理論でなく現実にも効果があるのか？　など気になることはある。SE構法がベストなのかはまだ判断付かないが、選択肢の一つとしてはあるかと。

とはいえ、今のご時世住宅に3000万だせるとなると、ぽんとキャッシュで出せる富裕層か公務員みたいに定年まで働けるか退職金でローン返せる安定した職業ぐらいだよな。というわけで予算3000万ぐらいで新築住宅建てようと思ってる人なら読んでおいて損はない。特に家族持ちのご主人で、自分が死んだ場合の嫁・子どもの将来を心配してるなら。

なお、結婚できない貧乏人と住宅購入を急がない人なら、無理せずに買える金額でない戸建に手を出すべきではない。「磯野家のマイホーム戦略」を読んで10～20年後に備えておけ。

「磯野家のマイホーム戦略」の感想はこっち。