不動産投資を否定？
なんか、内藤忍氏が自分の紹介する不動産投資を否定したければ直接言え、誰の挑戦でも受けるみたいな記事を書いてるんだが。
確かに、内藤氏の不動産投資(特にワンルームマンション)に関して否定的な意見を書く人っているよね。個人的には、そういう人や内藤氏どちらの肩も持つ気はないが。本当に「陰でコソコソ」してたら、内藤氏もその反応に気づかないんじゃね。
それに、内藤氏はブログやメールマガジンの不動産投資に関する否定的な反応を、「不動産投資を否定」してると感じてるみたいだが。実際は、不動産より内藤氏を否定してる方が多い気がするけど。特に、いわゆるインデックス投資ブロガーの場合。まあ、その経緯はこんな感じだろうから、なんとなく理解できるが
どうでもいいけど、記事の後半みて気づいたが。最近「MaRiche」とかいう女性対象のワンルームマンション投資マガジンみたいなので内藤氏と対談してたはあちゅう氏だが、内藤氏と昔からのおともだち関係だったんだな。
そうなるとこれ、内藤氏か青山メインランドの台本通りなんだろうな。
不動産投資を否定する人の「3つの特徴」
前置きが長くなったが、せっかくだから内藤氏の否定する3つの特長についてコソコソ書いてみる。
特徴1 先入観や偏見が強すぎる
個人的には、現物の不動産投資に関しては過去に検討してた。その結果、現時点では投資対象としては割に合わないと思ってるが、死ぬまで建替問題起きない築年数の中古物件の購入は物件次第で考えてもいいという結論に達した。不動産投資に置けるリスクとリターン、かかる手間暇金を考えると、掘り出し物が見つかるでもない限り、手を出すのは割い合わないと思う。この過程を「先入観や偏見」と思うかは主観的な判断になると思うが。
内藤氏は不動産投資にはリスクに見合ったリターンがあると主張してるが。個人的には、現物じゃないREITなら、ミドルリスク・ミドルリターンで釣り合ってる気がする。もっとも、REITには不動産会社の不良在庫じゃねえって疑念がないとは言えないが。
で、現物の不動産に関しては、表面利回りはハイリスク・ハイリターンだけど、実質利回りはハイリスク・ミドルリターンじゃね。まあ、ろくに維持費をかけなくても借り手がバンバン来るような人気エリアの駅近物件を割安で買えるならともかく。
特徴2 正しい情報を収集できていない
自分が参考にしてる情報が「正しい情報」かどうかについては、確かに内藤氏ほど不動産業者とのコネないから一般的な情報しか入らないけど。まあ、例で上げてる情報はググったり本でも手に入る、正しい情報だとは思うけど。
ただ、「経年劣化で価格が下落」するのは戸建てなら最終的に土地の価格次第だけど。マンションには、管理費と言った維持コストがあるからな。そしてマンション最大の難点が、自分ひとりではどうにもならない共用部分の設備と補修。マンション管理の難しさや築古マンションの修繕・建替問題に付いては、ちょっと調べれば分かることばかりじゃね。なんでこれをあえて無視してるんだろう。
まあ、投資用ワンルームマンションだと、管理は不動産会社の関連の管理会社に全部任せる前提だから問題ないって論法だろうけど。無い袖は振れないから、その分は当然管理費や手数料に上乗せされてるんだろうが。
特徴3 自分でやったことがない
これはたしかに正論だな。自分でやったことのない物につい批判しても、説得力にかけるのは確か。流石に、現物の不動産投資をしてるのは投資家全体でも少数派だろう。けど、都内で立地の良い物件となると、内藤氏みたいな会社経営者や国債4000万持ってた内藤氏の母親ぐらいの金融資産がない人なら、中古でもローン組まなきゃ買えないだろうし。
そうなると、自分でリスクを負ってやってみる前に、他人の不動産投資を参考にしたほうがいいんじゃね。それも、内藤氏のような成功例より失敗例の方を。なんせ、下手打つとそこで人生終了ですよってぐらいリスク高いんだから。
愚者だけが自分の経験から学ぶと信じている。私はむしろ、最初から自分の誤りを避けるため、他人の経験から学ぶのを好む。
内藤氏がなんだかんだ言ってても、結局は最後はこれだからな。
と言っても、投資をするかしないかの最終判断は、その人の選択の自由です。
内藤氏が勧めてたワイン投資した人なんか、この言葉の意味を噛み締めてるだろうな。
今回の感想
今回の記事を書いてる時にググったら、内藤氏が自画自賛してる記事を見つけたので引用してみるが。
資産デザイン研究所のメールマガジンが3万5000人の方に登録いただけ、セミナーにも集まってくれるたくさんのお客様がいるのは、自分が良いと思う資産運用の方法を自ら実践し、その中で良いと思うものだけをご紹介してきたからだと気が付きました。
新築のワンルームマンションの宣伝や、商品先物会社や海外の高コストファンドのセミナーなど、今までたくさんの仕事のオファーがありましたが、自分自身で投資したいと思わない商品・サービスに関しては、お断りしてきました。
自分自身が投資したくないものを人に薦めることに気がすすまなかったのが理由ですが、結果としてそれが「信用」を守ることにつながったと言えます。
ワイン投資は現物だから、この中には含まれてないみたいだな。
そんな「ワイン投資」に関する書籍を、ワインファンドを取り扱っているヴァンネット社や、ワイン商のBB&R（ベリー・ブラザーズ・アンド・ラッド）社にご協力頂きながら制作をしています。ようやく12月に刊行できる見通しが立ってきました。
ちなみにこの時紹介してたヴァンネットってとこは、その後こうなったんだが。
この時の内藤氏がヴァンネットについて何も言わなかった事に対して、主にインデックス投資ブロガーから、「否定的な反応」が出たみたいだが。
なお、内藤氏はブログやTwitterの「否定的な反応」には気づいても、「陰でコソコソ」してるとみなしてるみたいだが、「堂々と言ってもらえば、きちんと説明する」らしい。で、世間的にはワイン投資に関してはだんまり決め込んでると思われてるようだが、直接問い合わせたら本当に回答してた模様。
破綻したワイン投資詐欺『ヴァンネット』に群がった著名人｜やまもといちろうコラム
メールで内藤さんに問い合わせたところ、彼からは「代理人とも相談し、当社が書籍やセミナーなどを通じてコンタクトのある個人投資家にご理解いただけるよう、正確かつ適切な情報提供を行いたいと思っています」とのことでした。
これって、安倍首相の「丁寧な説明」に通じる気がする。
とはいえ、内藤氏の本は売れてるみたいだし、メルマガも沢山の人が購読してるってことは。インデックス投資家とかからは蛇蝎の如く嫌われていても、トータルで見ればプラスのほうが大きいってことなんだろうね。なるほど、信用を失わないよう「嘘をつかない」為にも、都合の悪い真実は沈黙は金ってことなんだろうな。
以下余談
投資入門？
平均年収以上の人で投資を始めるなら、ワンルームマンション投資より先に、これ読んだほうがいいんじゃね。私は読んだことないけど。
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こんな分厚くて難しそうな本読みたくないって人は、これの影響受けた本の中で作者が美人とか、サンプルが読みやすいとか、レビューが面白いとかで選べばいいと思う。よっぽど作者が佐野ってるとか、個人名じゃなく○○投資研究会とかの怪しげな奴とか、Kindleとかの電書版しかない(これが一概には言えないが)とかでなければ、どうせ中身は大差ないだろうし(個人の思い込みです)
今まで読んだ中だと、これが一番印象的かな。ちょっと古い本だし、日本では事情が違うけど、基本的な考え方は今でも通用すると思う。
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個人的には、インデックス投資に関する情報は、まだ内藤氏がインデックス投資家の教祖だった時代のマネックスメールマガジンでほぼ基礎固めしたが。内藤氏の他に有用だと思えたのは、バンガードのコラムだったかな。
まあ、今ならバンガードのサイトでも見とけば、勘の良い人ならこれだけで十分じゃね。
MaRiche読者向け投資？
都内の駅近クラスでワンルームマンション投資なんて富裕層向けの投資で、ローン組まなきゃ買えない人が手出しちゃダメなんじゃね。そう考えると、「MaRiche」読者の女性にワンルームマンション投資を勧めるなんて、北朝鮮に美容外科つくるようなもんじゃね。
ちなみに、内藤忍氏の経歴は東大経済学部卒業後、住友銀行に入社してからMITに留学してMBA取得。その後転職して、現在は独立してるみたいだが。
本人の資質もあるだろうが、東大に入学できる家庭環境と、高収入を伺わせる華麗な職歴。これだと、インデックス投資をしてるだけでも余裕で億り人達成できそうだな。そんな恵まれた環境と成功体験を持つ人が、マンション投資で老後に備えようと検討する年収の女性のために有用なアドバイスが出来るのか、私気になります。
というかぶっちゃけ、平均年収ぐらいかギリ上の独身女性なら、贅沢言わなければ不自由なく暮らせる可能性のほうが高いんじゃね。もちろん、ワンルームマンション投資がうまくいけば、家賃収入が得られる可能性はあるけど。まだ、相続する子供どころかパートーナーもいない状態で、ローンと団信組んでまでマンション買うのははたして賢い選択なのか、私気になります。
