「一生賃貸で暮らすにはどのくらい蓄えが必要か」って、30年で3870万もかかるのかよ

Yahoo!ニュースで「一生賃貸で暮らすにはどのくらい蓄えが必要か」って記事を読んだんだが。60～90歳まで賃貸住宅で暮らすと、家賃・敷金・礼金・保証金・仲介手数料で、約3870万円かかるんだってよ。

一生賃貸で暮らすにはどのくらい蓄えが必要か

まず、月々10万円の物件に住むと仮定したら、単純計算で家賃負担の総額は3600万円。そして、2年に1度更新料がかかるのが一般的なので、合計15回で150万円がプラスされます。

しかも、同じ物件に30年間も住み続けるのは非現実的ですから、10年に1度の頻度で引っ越しをしたと仮定しましょう。3回の引っ越しで敷金・礼金が合計で3カ月分、仲介手数料が1カ月分ずつかかるとすれば、総額で約3870万円の負担となります

これなら、3回の引越し費用も入れとくべきじゃね。それは置いとくとして、家賃が月10万って、私の将来目標にしてる生活費全額だよ。いったい何処のどんな賃貸物件に住むつもりなんだ。

月10万未満の家賃じゃダメなんですか？

まあ、記事では支払いがきつけりゃ「物件のクオリティ下げるしかありません」とも書いてるし。夫婦2人なら「コンパクトな間取りの物件を選び」とも書いてるんだが。いきなり、10万って金額出すのは悪意を感じる。それとも、夫婦2人で10万未満の物件じゃ、ゆとりある老後は送れないとでも言いたいのか。

具体的な例として、公的な住居とUR都市機構についても触れてるけど。前者は公営住宅だと思うが、これは「誰でも入居できるわけでありません」という意見には同意。入居条件満たしてても、空きがなければ抽選だし。後者のURについては、「それなりに収入のある人を前提とした物件で、年金生活者の場合は、契約時に家賃の100倍以上に相当する貯蓄があるかどうかを調べられることもあります」などと脅しているが。

UR

確かに、URの申し込みには家賃の100倍の貯蓄額が必要な時もある。それはあくまで申し込み資格の一つ。

ＵＲ都市機構住まいのご案内　お申込みの手引き｜お申込み資格について(先着順)

申込本人の毎月の平均収入額＜注６＞が基準月収額（家賃の４倍または３３万円。ただし家賃の額が２０万円を超える住宅に付いては４０万円）以上である方、または貯蓄額＜注７＞が基準貯蓄額＜注８＞＜注９＞以上ある方

＜注６＞
毎月の平均収入額とは、給与収入（年金、恩給等による収入を含みます。）、事業所得、不動産所得等継続的な収入で、原則として過去１年間の合計額の１／１２の額をいい、課税の対象になっているもので証明できるものに限ります。
＜注７＞
貯蓄額とは、金融機関または郵便局の預貯金の合計額をいいます。なお、同居家族の貯蓄と合算すること、または別居の家族から基準貯蓄額に満たない部分の貯蓄の補給を受けることができます。ただし、この場合は、申込本人の貯蓄額が基準貯蓄額の１／２以上あり、かつ合算または補給後の合計額が基準貯蓄額以上あることが必要です。
＜注８＞
基準貯蓄額については、家賃の１００倍になります。
＜注９＞
ただし、毎月の平均収入額が基準月収額の１／２以上ある方については、月額家賃の５０倍になります。この場合は、所得証明書及び貯蓄を証明する書類の両方を提出していただきます。

なので、年金暮らしの人でも、1ヵ月当たり家賃の4倍相当の収入があれば、申し込み資格を満たせるし。2倍以上なら、基準貯蓄額が50倍に軽減される。

まあ、家賃10万なら厳しいが、5万なら月20万で済む。現役時代低所得者にはきつくても、この記事の提供元は雑誌「プレジデント」だから。おそらく対象としている層は、正社員待遇のサラリーマン以上だろう。だったら、夫の厚生年金と妻の国民年金(3号)合わせれば、そこそこの物件に住めるんじゃね。URでも、都心のタワーマンションタイプとかを除けば。

もっとも、URには家賃等の一時払い制度もあるんだけど。

ＵＲ都市機構住まいのご案内　お申込みの手引き｜契約について(先着順)

家賃等の一時払い制度

「家賃等一時払い制度」とは、一定期間の家賃及び共益費をまとめて前払いすることにより、その期間中割り引いた家賃等でお住まいいただける制度です。
なお、この制度をご利用いただく場合は、申込資格に定める収入や貯蓄に関する要件は問いません。

一定期間は「入居開始可能日の属する月の翌月より1年から10年のうち、1年単位でお選びいただけます」だから、家賃12ヶ月分の金があれば住めるんだよね。これぐらいなら家賃10万でも、なんとかなるんじゃね。

保証人問題

また、記事では、「物件の供給自体は豊富であっても、どうしても大家さんは孤独死のリスクなどを意識し、あまりシニアには貸したがらないものです。シニアでもOKな物件を見つけて保証人も確保することは非常に切実な問題なので、あまり軽く考えておかないほうがいいでしょう」と不安を煽っているが。

将来は、供給過多な上に少子高齢化社会が進んで空き家が増えると予想されてるけど。そんな状況だと、シニアには貸したがらないと思っていても、実際に貸し渋れるのだろうか。その頃になっても、まだ保証人とか礼金・更新料みたいな慣習が続いてるのだろうか。

ちなみにURだと、敷金2ヶ月分は必要だが、礼金・仲介手数料・更新料は不要。保証人も必要ないから、上記の心配は無用。民間の賃貸物件も、最低このぐらいの条件になって欲しいものだな。

今回のまとめ

この記事は、「ファイナンシャル・プランナー竹下さくら　構成＝大西洋平」となっているけど。立地や間取りなど物件の重要な要素を無視して、いきなり月10万の家賃に仮定してる。URを紹介しておきながら、不利な条件しか提示してない。金や保証人など老後の不安を煽ってる割に、何の解決策も提示してないんだよね。

現時点だと、関連記事に下記表示が出てるんだけど。

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それから察すると、老後の年金暮らしに賃貸住まいは、金と手間がかかる上に住宅難民化する恐れもある。だったら現役時代にローン組んでも戸建住宅買っちゃいましょうよ、とでも言いたいのだろうか。

個人的には、格安な中古戸建を買って最低限のリフォームをして住むのは、最終的には賃貸よりもコストが抑えられる可能性はあると思っている。その為には、優良な中古住宅を買うことが絶対条件で、かなり難易度が高いんだけど。

まあ、この記事に賛同して、将来の住宅問題は重要な案件だと判断したなら。リーマンの平均年収ぐらい稼いでる人は、金を貯めると同時に出費を抑えて住宅購入に備えてもいいんじゃないかな。仮に家を買わなくても、貯金は他の用途にも使えるし。子供がいるなら、思い切って住宅ローン組むのも悪くない選択になる。ローン支払い終わるまでに旦那が亡くなっても、団信かけてれば返済不要になるし。生命保険をかけなくてもすむ。

住宅ローンや団信のメリットについての記事は↓
「26年でダメになる家と資産になる家の違いとは!?」を読んだ -「すでに家を建ててしまった人は読まないでください。…絶対に後悔しますから」って本当!?-

低所得者は、公共住宅の入居条件を調べるとか。家賃の安いURの物件探して、月額家賃の4倍の収入か100倍の貯金、もしくは月収家賃の2倍と50倍の貯金を目指して金を貯めるとか。単に、家賃の14か月分(一時払い12ヶ月+敷金2ヶ月)あれば1年は住めるけど。

とはいえ、URが未来永劫続くとは限らんから。中古住宅の購入は、低所得者であっても念頭に置いといた方がいいとは思う。貧民が家買うなんて無理と思ってる人も、とりあえず「磯野家のマイホーム戦略」を読んどけ。将来日本の住宅は余りまくりで、未曾有のバーゲンセールが来ると予測してる本なので。所得の高低に関係なく、不動産購入を検討してる人なら読んでおいて損はないと思う。